一、制定文件的背景、目的和依据

（一）背景

2014年1月26日，为优化我市国土空间开发格局，推动创新型产业健康持续发展，增强区域经济发展活力，杭州市政府出台了《关于规范创新型产业用地管理的实施意见》（杭政办〔2014〕2号），有效促进了创新型产业的发展。但是，在近年的实践中也发现了一些问题。如，产业用地非产业化、创新型标准等。有鉴于此，市委、市政府决定对原有政策进行调整完善，并于2019年8月出台了《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2号）。文件第二十一条规定：各区、县（市）政府、新区管委会要根据本意见制定相关实施细则，规范操作，强化监管，切实提高创新型产业用地的正向效应。因此，亟需对原《杭州市西湖区人民政府办公室关于印发西湖区创新型产业用地审批办法（试行）的通知》（西政办〔2018〕51号）根据市政府新文件精神进行调整完善。

（二）目的

为实施创新驱动发展战略，推动传统产业转型升级，加快新旧动能转换，全面贯彻落实杭州市创新型产业用地管理新政，实现高质量发展。

（三）依据

《杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》（杭政办〔2019〕2号）

二、文件主要内容

《实施细则》主要由总则、申报流程、履约监管和服务、盘活存量工业用地和附则等五部分组成，主要内容如下：

（一）总则。本细则所称创新型产业用地是指符合《杭州市创新型产业分类指导目录》的创新型工业用地。创新型产业是新旧动能接续转换的新业态，主要涵盖研发、设计、孵化、试验、检验、检测、认证等环节，具有知识技术密集、人才集聚等显著特征的产业，具体按创新型产业分类目录认定。

（二）申报流程。由申报标准、遴选认证、地价评估、公开出让、竞买申请、摘牌签约六个步骤组成。

1、申报标准。由区发改经信局牵头，召集区投促局、区财政局、区商务局、区科技局、区住建局、区市场监管局、区委人才办、西湖规划资源分局、西湖生态环境分局、相关镇街、平台等单位召开联审会议，根据我区产业实际制定地块具体准入标准，拟定《创新型产业用地投资建设标准》、《标准地投资建设合同》，报区政府研究确认。

2、遴选认证。由区发改经信局牵头组织遴选认证，根据意向企业提交的申请材料，研究项目行业门类、投入、产出指标，明确是否符合竞买条件。对符合竞买条件的，报区政府研究同意后，出具《挂牌出让竞买资格遴选论证意见表》。

3、地价评估。做地单位委托有资质的地价评估单位对该地块进行地价评估，出具《地价评估报告》并报区政府审查。区政府分管领导组织召开地价评审会议，出具地价评审会议纪要。创新型产业用地出让起价按不低于工业用地评估价的1.5倍修正后评估。考虑西湖区的实际用地成本，出让起价原则上不低于300万/亩，特殊项目由区政府另行研究明确。

4、公开出让。创新型产业用地一律以“招拍挂”方式公开出让。可采取“限地价，竞亩均税收”“限地价，竞达标时限”等方式确定竞得人。出让年限设定最高不超过50年；若按30年设定土地出让年限，土地出让起价按照0.6系数确定。出让模式可实行一次性整体出让，也可按规定采取“先租后让”分阶段供地。

5、竞买申请。经遴选论证后，符合条件的竞买人凭区政府盖章确认的《挂牌出让竞买资格遴选论证意见表》等资料可参与创新型用地地块竞买。

6、摘牌签约。创新型产业用地出让后，区政府和其指定机构先与受让单位签订《标准地投资建设合同》，并按不低于总地价的30%约定并收取履约保证金后，规划和自然资源部门与受让单位签订《土地出让（租赁）合同》。

（三）履约监管和服务。由达标考核（达产初审、部门连身、政府复审）、产权管理、产权分割、出租管理、动态核查五块内容组成。

1、达标考核。项目建成投产后，区政府应及时对项目《标准地投资建设合同》执行情况开展达标考核，具体由区发改经信局牵头实施。达标考核应在项目五方责任主体竣工验收通过后三年内完成。具体流程由达产初审、部门联审、政府复审三个环节组成。

2、产权管理。创新型产业用地达标验收通过后以宗地为单元进行整体登记，土地用途为工业（创新型产业），原则上不得转让。用地达标验收通过前，不动产登记证书备注：“以国有建设用地使用权作抵押物的，抵押价值以土地出让总价款为最高抵押额。”

3、产权分割。创新型产业用地原则上不得分割登记、分割转让。创新型产业用地达标验收通过后，因孵化企业、上下游产业链关联企业、子公司或控股公司 IPO 上市等特殊原因确需产权分割的，由区发改经信局提出意见，经区政府审查批准并报市政府备案后，可办理分割登记、分割转让手续。分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的50%，应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于500平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业。

4、出租管理。创新型产业用地地上建筑物原则上以自用为主，确有剩余的，可由区政府指定机构统一承租后对外运营，或经区政府审查批准后由用地单位对外出租。创新型产业用地地上建筑物用于出租的，承租企业必须符合创新型产业指导目录要求，租金原则上不得超过同时期同区域商务办公用房租金的50%，特殊情况由区政府另行研究明确。

5、动态核查。区政府每年召集相关部门对创新型产业用地使用情况进行动态核查，具体由区发改经信局牵头实施。创新型产业用地受让单位无法履行《标准地投资建设合同》、《土地出让（租赁）合同》的，由区政府依法依规追究违约责任，同时依法将违约受让单位列入失信企业名单，予以联合惩戒。

（四）附则。

本细则自发文之日起30日后实施，试行期一年。原《西湖区创新型产业用地审批办法（试行）》（西政办〔2018〕51号）同时废止。

三、解读机关

解读机关：西湖区人民政府

解读人：陈白磊（副区长）