看“网红”小区如何有效管理
发布时间:2024-11-29 09:10:56
来源:西湖报 点击率:

  ■记者 诸葛曾晓 通讯员 黄慧仙 樊燕飞

11月24日下午,“网红”小区兰桂花园在之江饭店举办了业委会成立25周年庆典仪式。小区每户人家来一位代表,现场满满当当摆了22桌。业委会几个小时的报告,台下业主听得都很仔细。听到这几年业主享受到的福利金额处,全场响起掌声。 

兰桂花园于1999年交付,共有14幢别墅、14幢公寓,346户人家,是城西较早的楼盘之一。多年来,这个老小区的名字频频出现在媒体报道中,一度被称为杭州最会赚钱的小区。 

小区各项事务不仅被打理得井井有条,每年还有逾百万元的经营性收入反哺业主。兰桂花园是怎么做到的?

“25岁”的小区,看上去“显年轻”

庆典仪式开始前,记者先跟着小区业委会主任周国柱在小区逛了一圈。 

南大门旁的地下室,是小区的一处活动室,两位业主刚打完乒乓球。“这个地下室本来是小区的废弃水箱,经历了两轮改造,在2018年二次改造的时候,加宽了1米,顶抬高了70公分,成了大家的活动室。”周国柱拿起一旁椅子上的遥控器,一按键,地下室北面的帘幕自动拉开,背后别有洞天——近10㎡的空间里,堆叠着几十把靠背椅和七八堆板材。 

这里藏着小巧思:椅子是租在小区的饭店闭店时讨来的,平时开会用得上;这块储物空间则是修建地铁2号线后,小区房屋结构优化时新辟出来的。“一分钱没花,帘幕一拉,这间‘储物间’就藏起来了,完全不影响活动室美观。” 

既要“精打细算”过日子,又要让全体业主享受更多福利,还要在美观等“锦上添花”的事上下功夫,这样“一箭三雕”的事,兰桂花园业委会干了不少。 

为了这次周年庆典,周国柱和业委会成员准备了100多页的PPT,希望把更准确的信息传递给业主:免费为全体业主安装了自来水1户1表,走在全杭州前列;在小区主干道上安装了32个监控摄像头,当时在绿城城西区域是第一家;还有让很多小区艳羡的是,小区业委会每年给业主们补贴40%的物业费,换句话说,业主们只需要交60%的物业费就可以…… 

近五六年来,针对老小区存在的一些问题,业委会将小区的木头栅栏换成了铝合金,粉刷了楼道,还重修了小区道路。 

“去年,小区开展地下管网雨污分流工作,事后修复路面时,本想一律浇上沥青。但去附近小区拍了施工后的‘成品’照片,业委会一看,一致认为这样做不够美观。最后协商之下,除车道部分仍浇筑沥青外,草坪砖部分则一律换成了现在新小区常见的花岗岩火烧板。” 

如今,走过这些路面,黑白分明,25岁的老小区显得很年轻。周国柱和业委会成员们也蛮有成就感。 

这么多年的苦心经营,兰桂花园成了大家眼中公认的“别人家的小区”。 

兰桂花园交付后,就成立了业委会,周国柱就是最早的业委会成员。他是个热心肠,2005年,就被大家推举为业委会主任。 

周国柱年轻时做电视机批发生意起家。算账算得“6”,业务做得顺,退休后的他又把过去用在做生意上的经营头脑,用到了小区管理上。 

这么多小区建设项目,这么多业主福利,都需要钱。钱从哪里来? 

周国柱告诉记者,2005年以前,兰桂花园的经营性收入主要靠停车位的租金,每年也就几万块钱。他接手后,兰桂花园掘到了第一桶金。 

那时小区南大门附近有个700多平方米的活动室,使用权为全体业主共有。之前居民主要在这里打乒乓球、玩棋牌,于是业委会提出了创收方案,保留4楼作为乒乓球室、台球室、业主活动室,3楼约400平方米出租做饭店。这个方案获得了业主代表大会的同意。最近几年,在饭店撤走后,业委会又将几间房子租给了一家设计公司。 

从业主活动室到自来水增压泵房改造,在业委会的带领下,小区犄角旮旯都被盘活,兰桂花园成了杭州最会赚钱的小区。2024年,兰桂花园经营性收入已经达到134万元。 

有了钱,业委会筹划的一件件实事,办起来才更加得心应手。这就有了周年庆典报告中,周国柱提到的种种具体事项。

处理小区矛盾,他们用了什么方法?

不少小区都遇到过业委会履职难、人员进进出出的尴尬,作为业委会主任,周国柱的心得是,一要激发业委会的积极性,二要建立规范的运行机制。 

“业委会通常处于小区矛盾的风口浪尖,需平衡各方利益。”周国柱说,比如前些年地铁2号线工程要从兰桂花园地下穿过,涉及多户居民的利益。周国柱和业委会成员开了无数次协调会,听了不少冷嘲热讽,最终拿出了让各方满意的业主拆复建补偿方案。 

兰桂花园小区物业经理杨成志在这里工作了20年,去年雨污分流之后路面修复时发生的一系列小插曲,让他印象深刻。 

当时,业委会提出将草坪砖换成花岗岩火烧板,其间不乏反对声。甚至有业主一路投诉到相关部门,认为业委会此举是侵占了小区绿化地。很快,区城管、街道城管,以及区住建局等多个部门先后4拨人到现场查看情况。 

半个月下来,经多个部门现场认定,这些区域并不属于绿化地。业委会随后召开书面业主大会,最终以230票通过、11票反对、10票弃权的通过率,顺利推进改造工程。 

“让业主充分参与决策过程,这样达成的共识才更有说服力。我们和业主之间的信任也正是在这样的过程中慢慢建立起来的。”这几年,杨成志在和不少同行交流中发现,物业落实计划时,他所在小区遇到的阻力明显较小。 

业委会的工作细致琐碎,究竟做得好不好,业主的感受很重要。 

“业委会每年给小区老年人组织两次出游,端午节给全体业主发粽子,夏天送游泳票,过年还有大米拿。我吃过8家单位的端午粽子,就我们小区的最好吃!”小区业主、81岁的许家祥说。 

“地铁2号线修建时,我家楼下天天施工,整整3年多,我都没抱怨过,全是看在业委会的面子上。每天早上7点多,业委会的人就已经在工地上盯着,扬尘、施工材料堆放等问题他们都会管。”小区业主陈瑛说。 

兰桂花园属于文新街道竞舟社区,社区党委书记田蓉萍告诉记者,这些年,无论是业委会内部关系的理顺,还是外部利益的协调,兰桂花园业委会的做法,都可以说是整个社区基层治理的模板。地铁2号线拆复建工程推进时,涉及兰桂花园出租商铺众多,业委会挨家挨户做工作;借改造工程的契机,用最经济的手法完成小区设施优化提升;定期向社区汇报,工作也都做得非常规范……种种细节,都让田蓉萍对这个小区的业委会既佩服又感动。平时,竞舟社区下属的6个小区召开业委会联席会议时,经常邀请周国柱前来交流,以更好带动其他小区业委会工作。 

问起未来计划,73岁的周国柱说他年纪大了,正准备退休。对于下一位业委会主任的要求,他首先想到的,是每年补贴业主40%的物业费这条标准得保持住。