各镇人民政府、街道办事处，各部门、直属单位：

《西湖区村级留用地开发管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现予印发，请认真组织实施。

杭州市西湖区人民政府办公室

2025年 1月13 日

西湖区村级留用地开发管理办法

为进一步优化完善村级留用地指标管理，加快推进留用地布点落地，整合和优化留用地资源，拓展西湖区发展空间，助力村级集体经济共同富裕。根据《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）、《杭州市人民政府办公厅关于进一步完善杭州市区村级留用地开发建设管理工作的通知》（杭政办函〔2023〕1号）等文件精神，结合我区实际，特制定以下实施办法：

一、适用范围

本办法适用于西湖区范围内村级集体经济组织（以下简称“村社”）留用地的开发管理。

二、工作原则

（一）利益保障原则。留用地开发管理以保障村（社）利益为原则，充分发挥村（社）集体经济组织的作用，切实保障失地农民长远利益，实现村（社）经济可持续发展。

（二）多元开发原则。留用地开发模式分为村企合作开发、村社自主开发和指标换物业等。属地镇（街）引导村（社）合理确定开发模式，鼓励村（社）委托相关国企统筹推进留用地多元化开发。

（三）全程监管原则。属地镇（街）切实履行留用地项目的监管主体责任，国企做好项目管理工作。各有关部门要加强对留用地项目的指导、协调、服务和监管，协助村（社）加快推进留用地项目的开发建设。

三、指标管理

（一）建立留用地指标库。各村（社）留用地指标经市规划资源局核定到指标卡后，报属地镇（街）统一进行管理，各镇（街）将留用地指标数据报区留用地办进行统计管理。

（二）留用地指标预支。符合杭政函〔2014〕35号文件预支要求的，可由村（社）提出书面申请，经镇（街）、市规划资源局西湖分局审核后报西湖区政府同意后按程序向市规划资源局申报。

（三）留用地指标调剂。因项目开发需调剂指标的村（社），经双方协商确认并经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，公告公示无异议后经所在镇（街）同意，报市规划资源局西湖分局审查。跨镇（街）调剂的，经镇（街）同意后报区政府审查。

（四）留用地指标统筹开发。鼓励有指标无法布点的村（社）和有布点缺少指标的村（社）采取双向奔赴方式。可以跨镇（街）统筹开发。统筹项目可优先列入做地计划，争取农转用指标。

四、开发模式

（一）村企合作开发。村企合作开发是指村（社）可选择与国企或村社或产业单位合作共同开发村级留用地的一种操作模式。村（社）提供留用地指标和土地，并获取不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积。留用地的开发建设，实行统一规划、统一建设、统一监管，发挥品牌效应。

1.国企主导开发。国企负责留用地项目业态定位工作，可引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质，确保高起点、高品质开发建设。

2.村社合作开发。村（社）可参与49%部分开发建设。由属地镇（街）评估村社有自有资金进行投资的，村社与国企协商后，报区政府同意实施。

3.产业单位合作开发。产业单位可参与49%部分开发建设。各镇（街）牵头产业管理部门做好重大产业项目招引和产业合作单位的尽职调查，产业单位的准入及合作方案报区政府重大项目会议通过，各镇（街）做好代建单位的筛选和质量把关。

项目建成后，村级集体经济组织所持物业自行招商运营的，招商业态、入驻企业与国企共同协商确定。委托国企运营管理的，按照同等物业评估价确定物业返租价格，具体方式由村级集体经济组织和国企协商约定。

（二）村社自主开发。自主开发的村（社）需出具项目可行性研究报告，且原则上需符合自有资金达到项目总预算70%以上，经属地镇（街）班子集体研究决定通过，报区政府同意后实施。鼓励村（社）委托相关国企进行代建，促进项目更好更快建设。

项目运营由属地镇街进行决策监管，委托运营的由镇街牵头，村社与国企协商达成合作。

（三）指标换物业。指标换物业是指村（社）使用留用地指标置换区国企持有或购买的区内社会性商业办公等物业。

1.适用对象。原则上适用于全区布点率低、开发率不高、经济薄弱的村社，经区政府研究后试点。

2.置换面积核算。根据市场定价原则，具体由镇街牵头，村社与区国企协商确定合理的置换物业面积。

3.置换操作流程。

（1）提交置换方案。符合留用地申请条件的村（社）提出置换申请，并经股民代表会议同意，属地镇街牵头与相关国企、村（社）协商确定置换对象后，排定置换计划、制定置换方案，并经镇（街）班子集体研究审核通过。

（2）审定置换方案。提交置换方案至区财政局、市规划资源局西湖分局审定后，报区政府召开专题会议研究同意。

（3）签订置换协议。村（社）与镇（街）、物业出售方根据区政府同意的置换方案，签订指标换物业三方置换协议。

（4）办理备案及指标核销手续。已签订的置换协议须到市规划资源局西湖分局、区住建局备案，同时村（社）需向市规资局申报指标核销。

（5）办理网签和产权过户。购买区国企物业的由区国企负责将置换物业产权证书办理到村（社），镇（街）、村（社）协助办理，办证涉及费用由村（社）承担。购买区社会性物业的由村社自行办理产权证书。置换物业按新建留用地项目相关规定，作为单一产权进行登记，严禁通过“以租代售”等方式变相转让留用地物业。

（6）项目运营。项目运营由属地镇街进行决策监管，委托运营的由镇街牵头，村社与国企协商达成合作。

五、留用地统一规划

留用地规划应在市规划资源局核定的留用地指标范围内进行，由市规划资源局西湖分局、属地镇（街）整合优化留用地布点规划，促进村（社）留用地项目开发建设由“小而散”向“集中集约”发展。推进业态差异化发展。科学选择留用地产业业态，推进全业态错位开发，避免同质化竞争。探索留用地项目用途（商品住宅除外）合理转换机制，优先用于现代服务业、先进制造业等项目，引导用于托育、养老、保障性租赁住房项目，补齐公共配套短板。

六、组织保障

（一）加强领导

建立西湖区留用地管理领导小组，统一协调留用地开发、建设及管理中存在问题；领导小组下设办公室，主要负责传达并贯彻落实留用地方面的有关政策，以及留用地在开发、建设、经营、管理中的协调和服务工作。

（二）明确职责

1.国企在合作开发模式中负责出具合作项目的可行性方案、资金测算方案、业态定位方案等，负责办理前期报建及审批手续、开发建设及后期运营等工作；在指标换物业模式中负责明确区域内可置换物业、产权过户、运营、置换资金支付等工作。

2.镇（街）建立相应组织，指定专人负责，协助村（社）召开村民代表大会，引导村（社）选择合适的置换房产，确保本镇（街）留用地建设、管理工作的顺利进行。村（社）负责召开村民（或社员、股民）会议，对各类事项进行表决，并进行公告公示。

（三）完善机制

一是建立工作联动机制，有关部门及镇（街）要各司其职，共同为留用地项目的开发建设出谋划策，加强服务和指导，加快审批，确保留用地项目开发建设的顺利推进。二是建立国企等对外合作机制，引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质。三是建立信息互通机制，镇（街）及各有关部门应及时了解和掌握信息，并做到信息互通，为留用地开发、建设搭建招商平台；区留用地管理领导小组办公室（以下简称区留用地办）定期组织召开有关村（社）座谈会，便于信息共享。

七、审查事项报批程序

所有涉及村级留用地区级审查报批事项，按照村（社）提出书面申请、镇（街）集体研究审核、区留用地管理领导小组研究审查的程序进行报批，经审批后方可实施。

其中村（社）提出申请事项要求经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，并经公告公示无异议。镇（街）研究要求出具镇（街）班子讨论通过的会议纪要，并由主要负责人在相关表格上签署书面意见后报区留用地办，由区留用地办提出初审意见后出具工作联系单，相关职能部门出具书面意见后，由区留用地办审核明确。确有需要的，由区政府办组织召开留用地管理领导小组会议研究。

若为合作开发项目，镇（街）、村（社）应协助国企按照留用地审查事项报批程序要求进行报批，国企负责办理项目的报建及审批手续。区发改、住建、农业农村、市规划资源局西湖分局等有关部门应予以积极配合，开通绿色通道，缩短项目报审流程和时间，加快项目推进。

八、留用地合作开发项目做地

留用地合作开发项目的国企负责土地出让前期手续的具体办理工作。项目所属镇（街）、村（社）做好项目地块征地拆迁补偿、三通一平、围墙构筑和场地管理等工作，具备净地出让条件。市规划资源局西湖分局协助做好土地收储和地价评估工作，镇（街）负责合作开发项目的土地出让条件设置，由区政府审查后报市有关部门批准。做地成本原则上由村（社）自行承担。

九、留用地合作开发项目预售及产权登记

（一）项目预售

以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村（社）应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。合作方所持有的房产在项目主体形象结顶后，可以按照规划批建的最小产权单元进行预售，预售许可范围仅限于不超过44%的可转让部分（49%合作方持有部分扣除不低于项目预测绘地上建筑面积的5%）。

留用地项目预售需经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，并经公告公示无异议后，由项目公司提出书面申请，填写《西湖区留用地项目转让申请表》，按照留用地审查报批事项程序要求进行报批。

（二）产权登记

合作开发的留用地项目，《土地出让合同》约定的可转让部分可按规划批建的最小产权单元进行不动产登记。村集体持有的房产及相应土地使用权应作为单一产权进行登记，并注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让”，相关税费由村（社）自行承担。

十、留用地合作开发项目抵押和担保

留用地不得用于除村（社）、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。其中合作开发项目原则不予抵押，确因合作建设需要实施抵押，按审查事项报批程序报区政府审查。

抵押额度以项目地块面积的49%评估价为上限，项目需开工建设至主体结顶，且合作方公司需出具反担保的承诺书、资金使用及还款计划，抵押资金必须全部用于本项目建设。

抵押所得价款由项目公司设立监管专户，镇（街）实施监督，确保贷款资金安全和专款专用。

十一、留用地合作开发项目出让收入管理

合作开发项目在收到市财政（含市土地储备中心）核拨的土地出让收入后，由区财政局全额核拨到镇（街），镇（街）根据杭政函〔2014〕35号文件规定，加强土地出让收入管理，核拨资金必须经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，由项目所在村（社）、镇（街）审核并出具意见后，上报区政府同意批准后方可使用。

村集体可将50%的出让收入转入项目公司，作为项目公司前期开支，其余款项由村（社）作为建设资金按完成立项投入20%，完成施工招标投入30%，完成±0.00投入20%，完成主体结顶投入20%，完成竣工投入10%的进度投入到项目公司。

十二、留用地合作开发项目监管

（一）建立项目公司管理制度

国企应建立健全项目公司各项管理制度，建立项目公司财务资金监管制度、用章制度及重大事项通报制度，加强档案管理和合同管理，相关管理制度应落实到项目公司章程及合作协议中。

（二）健全开发资金监管体系

各镇（街）应将项目公司开发资金纳入村集体经济组织的资金监管体系，建立专户，加强监管，确保项目建设资金的安全，定期开展审计和检查。区审计局依法开展审计监督，并做好内审的业务指导。

（三）完善项目动态审查机制

国企、（镇）街等应及时掌握各项目动态，做好留用地项目开发模式、招商引资、业态布局和开发协议等方面的初审，定期审查土地出让收入、贷款资金及抵押、担保资金的使用情况，将留用地建设、招商、管理情况及时报送区留用地办备案。

留用地项目的建设管理和产业情况，由区留用地办定期进行梳理汇总后报区政府，并抄送各相关部门和镇（街）。

十三、其他事项

本办法自2025年2月10日起施行，试行一年。前发《杭州市西湖区人民政府办公室关于印发〈西湖区留用地合作开发管理实施意见〉的通知》（西政办〔2019〕9号）同时废止。

附件：1.西湖区留用地项目审查表

2.西湖区留用地项目合作开发单位审查备案表

3.西湖区留用地项目产业合作单位审查备案表

4.西湖区留用地项目转让审批表

5.西湖区留用地项目审查材料明细

附件1

西湖区留用地项目审查表

附件2

西湖区留用地项目合作开发单位审查备案表

附件3

西湖区留用地项目产业合作单位审查备案表

附件4

西湖区留用地项目转让审批表

附件5

西湖区留用地项目审查材料明细

注意事项：

1、村民（或社员、股民）会议纪要问题：会议纪要需使用A3纸打印，签名及内容不得分开；需提供原件（批后返还）；表决应简明扼要的将内容表述清楚，不采用“详见附件”形式。

2、时间问题：所有涉及留用地项目的审查事项，均须先召开村民（或社员、股民）会议并形成会议纪要、经公告公示无异议后填报相关表格报镇（街），经镇（街）班子会议同意后报区留用地办。公告公示期限不得少于7天。需提供公告公示照片两张，一张体现公告公示具体内容，一张体现公告公示张贴地点。

3、镇（街）出具的班子会议纪要：应对村民（或社员、股民）会议纪要及请示报告的相关内容予以明确，不采用“详见附件”形式。

4、项目公司组建问题：项目公司组建成立时，需在村民（或社员、股民）大会或代表会议纪要及请示报告、镇（街）班子会议纪要中明确项目建成后以股权置换产权的模式，即：同意对村（社）持有的物业以股权置换产权的方式转移至村（社）名下，并在完成产权转移后退出项目公司的股权。

西政办〔2025〕1号.pdf