各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《西湖区留用地合作开发管理实施意见》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

杭州市西湖区人民政府办公室

2019年6月5日

西湖区留用地合作开发管理实施意见

为进一步落实《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）文件精神，规范我区留用地管理，整合和优化留用地资源，充分发挥政府统筹作用，实行统一规划、统一开发、统一管理的“三统一”开发模式，促进留用地项目健康有序发展，壮大村级集体经济，切实保障失地农民和村级集体经济组织利益，结合我区实际，特制定本意见。

一、适用范围

本意见适用于西湖区范围内村（社）留用地的合作开发管理。

二、管理原则

1.保障利益原则。留用地开发管理以保障村（社）利益为原则，充分发挥村（社）集体经济组织的作用，切实保障失地农民长远利益，实现村（社）经济可持续发展。

2.统一开发原则。留用地项目与西湖投资集团等合作开发，实行统一开发，确保项目资金投入，防范开发风险，提升项目品质，实现留用地效益最大化。

3.全面监管原则。属地镇（街）、西湖投资集团等要切实履行留用地项目的监管主体责任，各有关部门要加强对留用地项目的指导、协调、服务和监管，协助村（社）加快推进留用地项目的开发建设。

三、组织保障

1.加强领导。建立西湖区留用地管理领导小组，统一协调留用地开发、建设及管理中存在问题；领导小组下设办公室，主要负责传达并贯彻落实留用地方面的有关政策，以及留用地在开发、建设、经营、管理中的协调和服务工作。

2.明确职责。西湖投资集团等负责出具合作项目的可行性方案、资金测算方案、业态定位方案等，负责办理前期报建及审批手续、开发建设及后期运营工作。镇（街）建立相应组织，指定专人负责，确保本镇（街）留用地建设、管理工作的顺利进行。村（社）负责召开村民（或社员、股民）会议，对合作事项进行表决，并进行公告公示。

3.完善机制。一是建立工作联动机制，有关部门及镇（街）要各司其职，共同为留用地项目的开发建设出谋划策，加强服务和指导，加快审批，确保留用地项目开发建设的顺利推进。二是建立西湖投资集团等对外合作机制，引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质。三是建立信息互通机制，镇（街）及各有关部门应及时了解和掌握信息，并做到信息互通，为留用地开发、建设搭建招商平台；区留用地管理领导小组办公室（以下简称区留用地办）定期组织召开有关村（社）座谈会，便于信息共享。

四、审查事项报批程序

所有涉及村级留用地区级审查报批事项，按照村（社）提出书面申请、镇（街）集体研究审核、区留用地管理领导小组研究审查的程序进行报批，经审批后方可实施。

其中村（社）提出申请事项要求经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，并经公告公示无异议。镇（街）研究要求出具镇（街）班子讨论通过的会议纪要，并由主要负责人在相关表格上签署书面意见后报区留用地办，由区留用地办提出初审意见后出具工作联系单，相关职能部门出具书面意见后，由区留用地办审核明确。确有需要的，由区政府办组织召开留用地管理领导小组会议研究。

五、留用地指标管理

1.建立留用地指标库。各村（社）留用地指标经市规划和自然资源局核定到指标卡后，报属地镇（街）统一进行管理，各镇（街）将留用地指标数据报区留用地办进行统计管理。

2.留用地指标预支。符合杭政函〔2014〕35号文件预支要求的，可由村（社）提出书面申请，经镇（街）同意后，报西湖规划和自然资源分局审查。

3.留用地指标调剂。因项目开发需调剂指标的村（社），经双方协商确认并经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，公告公示无异议后经所在镇（街）同意，报西湖规划和自然资源分局审查。跨镇（街）调剂的，经镇（街）同意后报区政府审查。留用地指标调剂原则上以指标合作形式进行。

六、留用地统一规划

留用地的规划应在市规划和自然资源局核定的留用地指标范围内进行，由西湖规划和自然资源分局、西湖投资集团等整合优化留用地布点规划，促进村（社）留用地项目开发建设由“小而散”向“集中集约”发展。同时做好业态统筹工作，高标准编制留用地产业规划，研究产业布局，明确业态定位，注重区域经济协调发展。

七、留用地开发管理方式

1.合作开发方式

留用地项目采取合作开发的方式，各村级集体经济组织提供留用地指标和土地，并获取不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积。合作方西湖投资集团等负责留用地的开发建设，实行统一管理、严格把控，保障项目顺利完成。

在项目报建及审批过程中，镇（街）、村（社）应协助西湖投资集团等按照留用地审查事项报批程序要求进行报批，西湖投资集团等负责办理项目的报建及审批手续。区发改、住建、规划和自然资源等有关职能部门应予以积极配合，开通绿色通道，缩短项目报审流程和时间，加快项目推进。

2.运营模式

西湖投资集团等负责留用地项目业态定位工作，项目开发可引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质，确保高起点、高品质开发建设。

项目建成后，村级集体经济组织所持物业委托西湖投资集团等运营管理。需自行组织招商的，招商业态、入驻企业与西湖投资集团等共同协商确定。委托西湖投资集团等运营管理的，按照同等物业评估价确定物业返租价格，具体方式由村级集体经济组织和西湖投资集团等协商约定。

八、留用地项目做地

留用地合作开发项目的做地主体为西湖投资集团，负责土地出让前期手续的具体办理工作。项目所属镇（街）、村（社）做好项目地块征地拆迁补偿、三通一平、围墙构筑和场地管理等工作，具备净地出让条件。西湖规划和自然资源分局协助做好土地收储和地价评估工作，镇（街）负责合作开发项目的土地出让条件设置，由区政府审查后报市有关部门批准。做地成本原则上由村（社）自行承担。

九、留用地项目预售及产权登记

1.项目预售

以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村（社）应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。

合作方所持有的房产在项目主体形象结顶后，可以按照规划批建的最小产权单元进行预售，预售许可范围仅限于不超过44%的可转让部分（49%合作方持有部分扣除不低于项目预测绘地上建筑面积的5%）。

留用地项目预售需经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，并经公告公示无异议后，由项目公司提出书面申请，填写《西湖区留用地项目转让申请表》，按照留用地审查报批事项程序要求进行报批。

2.产权登记

合作开发的留用地项目，《土地出让合同》约定的可转让部分可按规划批建的最小产权单元进行不动产登记。

村集体持有的房产及相应土地使用权应作为单一产权进行登记，并注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让”，相关税费由村（社）自行承担。

十、留用地项目抵押和担保

留用地不得用于除村（社）、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。其中合作开发项目原则不予抵押，确因合作建设需要实施抵押，按审查事项报批程序报区政府审查。

抵押额度以项目地块面积的49%评估价为上限，项目需开工建设至主体结顶，且合作方公司需出具反担保的承诺书、资金使用及还款计划，抵押资金必须全部用于本项目建设。

抵押所得价款由项目公司设立监管专户，镇（街）实施监督，确保贷款资金安全和专款专用。

十一、留用地出让收入管理

合作开发项目在收到市财政（含市土地储备中心）核拨的土地出让收入后，由区财政局全额核拨到镇（街），镇（街）根据杭政函〔2014〕35号文件规定，加强土地出让收入管理，核拨资金必须经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，由项目所在村（社）、镇（街）审核并出具意见后，上报区政府同意批准后方可使用。

村集体可将50%的出让收入转入项目公司，作为项目公司前期开支，其余款项由村（社）作为建设资金按完成立项投入20%，完成施工招标投入30%，完成±0.00投入20%，完成主体结顶投入20%，完成竣工投入10%的进度投入到项目公司。

十二、留用地项目监管

1.建立项目公司管理制度

西湖投资集团等应建立健全项目公司各项管理制度，建立项目公司财务资金监管制度、用章制度及重大事项通报制度，加强档案管理和合同管理，相关管理制度应落实到项目公司章程及合作协议中，并送镇（街）及区留用地办进行备案，确保项目高质量建设和顺利推进。

2.健全开发资金监管体系

区农业局应指导各镇（街）将项目公司开发资金纳入村集体经济组织的资金监管体系，建立专户，加强监管，确保项目建设资金的安全；镇（街）内审应加强留用地资金的监管，定期开展审计和检查。区审计局依法开展审计监督，并做好内审的业务指导。

3.完善项目动态审查机制

西湖投资集团、（镇）街等应及时掌握各项目动态，做好留用地项目开发模式、招商引资、业态布局和开发协议等方面的初审，定期审查土地出让收入、贷款资金及抵押、担保资金的使用情况，将留用地建设、招商、管理情况及时报送区留用地办备案。

留用地项目的建设管理和产业情况，由区留用地办定期进行梳理汇总后报区政府，并抄送各相关部门和镇（街）。

十三、留用地项目考核

建立留用地开发建设绩效考核机制。项目开发推进、协调监管纳入区政府对西湖投资集团、相关职能部门以及各镇（街）等的年度工作考核，考核办法另行制定。西湖投资集团等对各项目公司制定相应考核办法，各镇（街）对村（社）制定相应考核办法。

十四、其他事项

本意见自2019年7月6日起施行。前发《杭州市西湖区人民政府办公室关于印发〈关于进一步加强西湖区留用地管理的实施意见（试行）〉的通知》（西政办〔2017〕45号）、《杭州市西湖区人民政府办公室关于进一步加强西湖区留用地合作开发管理的实施细则（试行）的通知》（西政办〔2017〕88号）同时废止。

附件：1. 《西湖区留用地项目招商合作单位审查备案表》

2. 《西湖区留用地项目审查表》

3. 《西湖区留用地项目转让审批表》

4. 《西湖区留用地项目审查材料明细》

附件1

西湖区留用地项目招商合作单位审查备案表

附件2

西湖区留用地项目审查表

附件3

西湖区留用地项目转让审批表

附件4

西湖区留用地项目审查材料明细

注意事项：

1、村民（或社员、股民）会议纪要问题：会议纪要需使用A3纸打印，签名及内容不得分开；需提供原件（批后返还）；表决应简明扼要的将内容表述清楚，不采用“详见附件”形式。

2、时间问题：所有涉及留用地项目的审查事项，均须先召开村民（或社员、股民）会议并形成会议纪要、经公告公示无异议后填报相关表格报镇（街），经镇（街）班子会议同意后报区留用地管理办公室。公告公示期限不得少于7天。需提供公告公示照片两张，一张体现公告公示具体内容，一张体现公告公示张贴地点。

3、镇（街）出具的班子会议纪要：应对村民（或社员、股民）会议纪要及请示报告的相关内容予以明确，不采用“详见附件”形式。

4、项目公司组建问题：项目公司组建成立时，需在村民（或社员、股民）会议纪要及请示报告、镇（街）班子会议纪要中明确项目建成后以股权置换产权的模式，即：同意对村（社）持有的物业以股权置换产权的方式转移至村（社）名下，并在完成产权转移后退出项目公司的股权。

西政办〔2019〕9号.doc